[캄보디아 부동산] 캄보디아 부동산 전망

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내부요인 5 : 금리인하

금리가 오르면 이자부담으로 인해 부동산을 처분하고 금융상품에 투자하는 경향이 강해지고, 금리가 내리면 이자부담보다 부동산 수익이 커지기 때문에 부동산 투자수요가 늘어나 가격이 오르게 되는 것이 금리와 부동산과의 기본적인 함수관계이다. 하지만, 모든 경우에 적용 할 수는 없으며 특히나 외국자본 의존도가 높고 경제규모가 제한적인 캄보디아에서는 위에서 언급한 일반적인 “금리-부동산” 관계에 작용하는 변수가 많기 때문에 몇가지 외부요인을 함께 살펴보아야 한다.

금리와 부동산가격이 반비례한다는 큰 전제는 캄보디아 부동산 시장에도 그대로 적용 할 수 있으나, “금리”에 대한 변동성이 매우 크다는 것에 주목할 필요가 있다. 외국자본이 캄보디아 전체 통화량에 상당한 부분을 차지하고 있기때문에, 리먼브라더스 사태 당시와 같이 외국자본이 철수하면 경제에 직접적인 영향을 받게된다. 즉, FDI (외국인 직접투자)가 캄보디아 금리에 직접적인 영향을 미치게 되기 때문에 금리와 더불어 항시 FDI 유입/유출 상황을 함께 체크하여야 한다.

일례로 몇년전만 하더라도12%-13%가 부동산 담보대출의 일반적인 금리였으나, 외국계 은행들이 앞다투어 캄보디아 시장으로 진출하면서 (즉, 시장에 외국자본이 추가로 유입되면서) 부동산 담보대출의 금리가 10% 미만으로 내려가고 있으며 이러한 현상은 한동안 지속 될 것으로 보인다. 캄보디아의 일반적인 부동산 임대 기대수익이 연10% 내외 인 것을 감안하면 대출을 받아 부동산 상품에 투자하였을때 임대수익으로 이자 상환이 가능함으로 투자자는 지가상승에 대한 마진을 누릴 수 있게 된다. 이러한 심리는 투자수요를 늘리고 자연스럽게 부동산 가격은 상승하게 된다.

여러가지 정황들로 보아 캄보디아로 외국자본이 유입 될 것으로 예상되고 있는 바, 이로 인한 “금리인하”, “부동산 가격 상승”은 지속될 것 으로 볼 수 있으나 다음의 세가지 변수를 항상 체크하여 부동산 매도 시점을 정확하게 파악하는 것이 중요하다.

• FDI 유입 총량과 FDI / GDP 비율
(FDI 총 유입량은 줄고 GDP대비 비중이 늘어나는 현상은 위험신호이다.)
• 캄보디아 모기지 금리와 임대수익
(모기지 금리와 부동산 임대수익간의 격차가 현격히 차이가 나는 경우는 이상 징후)
• 캄보디아의 정치적 안정성
(캄보디아 정치가 극도로 불안해 지면, 외국자본이 철수하고 시중 통화가 급격히 경색 될 수 있음)

캄보디아 재경부 공인 감정평가사

인포맥스 부동산 대표 김 혁 017-69-8282 (informax.ceo@gmail.com)