[김혁의 헬로 캄보디아] 부동산 성공투자 원칙 ②

기사입력 : 2026년 01월 30일

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■ 자동차 매장 상권을 주목하라.
최근들어 프놈펜의 교통 체증 증가속도가 날로 가속되고 있고, 거리에는 자동차와 오토바이가 눈에띄게 늘어났다. 교차로에서 차가 서로 엉켜 꼼작도 못하는 상황에 처하면 짜증이 날 일이지만, 이 자체가 프놈펜에 사람이 모이고 돈이 풀리고 있다는 반증이니 마냥 화만 낼 수도 없는 상황이다.
2년전만 해도 중고차 딜러들의 ‘오픈 가라지’가 대부분이었으나 최근에는 정식 ‘딜러’들의 신차 매장이 부쩍 많이 늘어나고 있으며, 이는 캄보디아 국민의 소득/소비 수준이 향상되고 있다는 이야기이기도 하다.

이러한 자동차관련 지표는 캄보디아의 소득/소비를 대표하는 중요한 정보 이기도 하지만 부동산시장을 읽는데에도 중요한 시그널로 활용 할 수 있다. 왜냐하면 ‘자동차 매장’ 이라는 것은 넓은 토지면적이 필수적으로 수반되어야 하며, 구매력있는 소비층의 접근성을 전제로하기 때문이다. 지난 호에서 언급한 바와 같이 캄보디아 토지주는 ‘장기투자’를 실현하기 위해 토지를 당장 개발하기 보다는 ‘수익형 부동산’으로 활용하고자 하는 성향이 강하고, 자동차 딜러 입장에서는 토지를 장기임차하여 쇼룸을 지어 활용하고자 하는 것이 일반적인 성향이다. 이러한 양쪽의 요구가 맞으면 ‘자동차 매장’이 들어서게 되는데 ‘넓은 면적의 토지’과 ‘구매력있는 소비층의 접근성’, 이 두가지를 전제로 한다면 도심에서 멀지 않으나 넓고 반듯한 토지가 있는 지역이 최적의 조건임을 알 수 있다.
‘도심에서 멀지 않으나 접근성이 용이한 넓은 토지’라는 조건은 도심이 확장되면 주거/상업 시설로 개발될 수 있는 개발대상 부지로써 좋은 조건을 충족시키기 때문에 근 시일내에 안정적인 지가상승을 이룰 수 있는 지역으로 예상이 가능하다.

위에 언급한 내용을 토대로 현재의 프놈펜을 들여다 보면 도심에서 공항가는길 (271 도로와 러시안 도로가 만나는 지점에서 공항까지)과 프놈펜 남부 베트남 다리 부근을 주목 해볼 필요가 있다. 두 지역의 공통점은 현재로써는 최고 중심지라 볼 수 없으나 지리적인 위치와 접근성, 소비력, 토지의 개발상태 등을 전반적으로 고려하여 보면 향후 프놈펜 확장에 따라 위성도시를 기반으로한 2차 상업 중심지로 개발될 가능성이 크다. 즉, 자동차 매장이 밀집한 지역의 상권을 면밀히 살펴보면 ‘안전성’과 ‘수익성’, 두가지의 밸런스가 상당히 잘 맞추어진 지역으로 해석 할 수 있다.

■ 가치평가를 습관화 하라
좋은 부동산을 고르기 위해서는 주변의 조언과 정보를 많이 들어보는 것도 중요하지만, 결국 최종 결정은 투자자 본인이 하는 것임으로 자신만의 안목을 기르지 못하면 결코 성공적인 투자를 진행하기 어렵다. 혹자는 정말 고수들은 감으로 투자를 결정한다는데 이는 많은 투자 경험을 통해 좋은 안목을 가지고 있고, 그를 바탕으로 과감한 결정을 내릴 수 있어서이지 아무 근거 없이 ‘감’으로만 결정을 내리는 것이 아니다.

그렇다면 좋은 안목을 기른다는 것이 구체적으로 어떤 것인지 알아보자. 좋은 안목이란 부동산의 현재가치를 이해하는 것이 천번째 이며, 미래 가치를 예측하는 것이 두번째 이다. 부동산의 현재가치를 볼 수 있는 안목을 기른다면 저가매수가 가능하고 미래가치를 볼 수 있다면 지가상승을 이룰 수 있으니 이 두가지가 성공 부동산 투자의 핵심능력이라 할 수 있다.

다음은 감정평가에서 사용하는 ‘개별요인 비교 항목’이다. 다음 6가지 항목을 머릿속에 기억해 두고 시간이 날때마다 관심이 가는 부동산에 대입시켜 보는 버릇을 가진다면 이러한 경험이 누적되어 안목이 생기게 되고, 시간 여유를 두고 ‘가상구매’를 통해 자신의 안목을 검증한다면 결국 자신만의 투자 노하우가 생기게 되는 것이다.

■ 기회 비용과 손절매
기회 비용의 사전적 의미는 “여러 가능성 중 하나를 선택했을 때 그 선택으로 인해 포기해야 하는 가치” 이다. 사실 부동산 투자 뿐만아니라 인생의 모든 순간 순간 결정을 내려야 할 때마다 우리는 “기회비용”을 생각하고, 비교하고, 결정하고 있다. 하지만, 기회 비용이란 눈에 보이지 않고 검증이 불가능한 영역이라 간과되고는 하는데 오늘은 이 “기회비용”을 통해 투자리스크를 관리하는 방법을 알아보자.

현명한 투자자는 “투자 원금”이 얼마냐를 계산 하기 보다 발생되는 “기회 비용 손/익”이 얼마인가를 더욱 중요하게 생각한다. 부동산의 매입/매도 시점을 결정함에 있어서 중요한 것은 “현재의 가치” 뿐만 아니라 앞으로의 “기회비용”도 함께 고려하여야 한다는 것이다.

예를 들어 10년전에 시세보다 비싸게 주고 토지를 구입하여 10년이 지난 지금도 구입원가와 발생한 금융비용을 회복하지 못하고 있을 때 이 투자를 계속 유지하는 것이 좋은지 손절매 하는 것이 좋은지 신중하게 고민해봐야 한다. 하지만, 대부분의 사람들은 하루하루 손해보고 있는 “기회비용”은 생각하지 않고, “투자 원가”에만 집착하여 본인이 생각하는 가격이 될 때까지 언제가 되었건 묻어 두려한다. 토지를 팔기 전까지는 “손실”이 보이지 않지만 판매하는 순간 “손실”이 가시화되는 심리적 요인이 크게 작용하기 때문이다.

대부분의 투자자들이 최초 투자 결정 단계 에서는 “기회비용”을 심각하게 고려하여 판단하지만, 일단 투자가 이루어 진 이후에는 “투자 원금”에 집착하려는 경항이 강해진다. 즉, 30만불의 투자금이 있을때 이것을 연 6% 금리의 정기 예금에 투자하는 것이 좋을지 연 8%의 지가 상승을 기대하고 부동산에 투자하는 것이 좋을지 굉장히 신중하게 생각하지만 (기회비용에 대해 굉장히 민감하게 고민하지만), 일단 투자가 이루어 지면 “기회비용”의 손/익은 더이상 고려하지 않고 “투자원금”에서 손실이 났는지 이득이 났는지에만 신경을 쓰게 되는 것이다.

투자에 손실이 난 상황에서 매도처분 하는 것을 “손절매”라고 하는데, “손절매”는 투자 실패를 뜻하는 것이 아니라 엄연한 리스크 관리 기법중 하나이며 “기회비용”을 이해하고 있는 투자자만이 실행 할 수 있는 어려운 결단이기도 하다. 즉, 투자는 항상 “실질 가치의 상승/하락 + 기회비용의 손/익”을 함께 고려하여야 함을 잊어서는 안되겠다.

■ 리스크와 수익률 사이에서 답을 찾아라
누구나가 한번 쯤은 ‘하이 리스크 하이 리턴 (High risk high return)’ 이라는 말을 들어 봤을 것이다. 이는 ‘위험이 높을수록 수익률이 높고, 안전한 투자일 수록 수익률이 낮다’라는 일반적인 투자 원리를 설명하고 있는 말이긴 하나, 이는 어디까지나 확률적인 이야기 이지 모든 경우의 투자가 그렇다는 이야기가 아니다.

고 수익을 기대하고 지방에 대규모 토지를 투자하였다가 결국 되팔지 못하는 경우는 결국 수익률이 0%이며 (하이 리스크 노 리턴), 안정적으로 프놈펜 도심의 콘도미니움에 투자하여 연 7%의 임대 수익률과 9%의 연간 시세차익을 누린경우를 비교해 보자, 누가 상대적으로 높은 수익률을 가져갔는가?

결국은 리스크와 수익률의 관계는 하나의 특정 사례를 놓고 얘기하는 것이 아니라 확률과 통계에 근거하여 여러 투자 사례를 놓고 보았을때 성립하는 공식인 것이다. 즉, 100명의 투자자가 ‘고위험’을 택하여 투자를 진행했을때 이 중 성공한 30명이 기대할 수 있는 기대수익이 100명의 다른 투자자가 ‘저위험’을 택하여 투자를 진행 했을때 90명이 가져갈 투자 수익과 비슷하다는 식으로 이해하면 되겠다.

이렇게 리스크와 수익률을 확률관계로 이해해 본다면 ‘고위험’ 투자처와 ‘저위험’ 투자처를 분산하여 다양한 투자를 진행하게 되면 결국 누구나 비슷한 수익률을 달성하게 된다는 결론이 되는데, 이 말 또한 사실이 아니다. 왜냐하면 일반적으로 ‘고위험’처럼 보이지만 알고보면 그렇지 않은 경우, ‘안전 투자처’처럼 보이지만 그렇지 않은 경우, ‘위험이 있는데도 수익률이 크지 않은 경우’, ‘안전하지만 수익률이 큰경우’ 등등 다양한 경우가 존재하는데 이를 단순히 ‘하이 리스크’ ‘로우 리스크’로 구분 할 수 없기 때문이다.

요컨대, 투자의 목적이 무엇인가를 생각해보면 ‘최상의 수익률을 쫒아가되 안전한 방법을 찾는 것’이다. 결국 남들이 모르는 정보를 이용하거나, 발품을 팔아 ‘안전하지만 큰 수익률’이 발생할 기회가 어디있는지를 찾아내는 게임인 것이다. 위에서 언급한 ‘하이 리스크 하이 리턴’에 역행하는 ‘로우 리스크 하이 리턴’ 여기에 성공 열쇠가 있다.

■ 토지가 오히려 안전하다.
한국에서의 투자는 아파트를 중심으로 상가나 오피스텔등의 투자 상품이 일반화 되어있는 것이 사실이다. 토지 투자는 금액에 대한 부담과 더불어 방대한 정보가 수반되어야 하며 환금성이 떨어지기 때문이다. 이는 한국 경제 고도성장과 더불어 끊임없는 주택 수요와 소비경제가 뒷받침된 결과이며 이런 학습 효과를 경험한 한국 사람은 아무래도 토지보다는 주택이나 상가등에 눈이가는 것은 어쩔 수 없는 현상이다.

하지만 과연 캄보디아에서도 한국과 같이 아파트나 상가가 토지보다 안전한 투자처라고 볼수있는가? 필자의 견해로는 지금의 캄보디아 부동산 시장에서는 토지가 아파트나 상가 건물보다 안전한 투자처이다. 현재 캄보디아에 외국 투자 자본이 대거 유입되면서 부동산 시장이 상승하고 있는데, 어떤이는 토지를 구입하여 대형 콘도를 시행 하기도하고 빌라/플랫 단지를 건설하기도 하고, 사무실이나 상가를 개발하기도 한다. 이처럼 다양한 형태의 부동산 상품이 공급되고 있으나 사실상 이 공급의 정도와 수요를 정확하게 예측하는 것이 쉽지 않은 일이다. 하지만, 이 모든 개발에서 기본적으로 필요한 수요가 토지이며, 일전에 언급한 바와 같이 토지는 추가로 생산해서 유통할 수 없으므로 공급량이 제한적 일 수 밖에 없다는 점을 인지하여야 한다.

즉, 수요와 공급이 상품의 가격을 결정한다고 보았을때 토지의 경우는 적어도 일정 지역내의 추가 공급량이 없다고 볼 수 있기때문에 추가 수요만 있다면 공급량에 대해서 걱정하지 않고 가치 상승을 이루어 낸다고 판단이 가능 한 것이다. 향후 콘도가 얼마나 지어질지 그리고 얼마나 많은 콘도의 수요가 있을지 또, 향후 얼마 만큼의 사무빌딩이 개발되고 이를 필요로 하는 기업의 수요가 얼마나 될지, 빌라나 플랫하우스의 공급량이 수요를 초과하고 있는 것은 아닌지 고민해봐야 할 문제이지만 어떠한 경우의 개발에도 토지가 필요하다는 것과 토지는 추가 공급이 불가능하다는 것을 이해 한다면 왜 토지가 더 안전한지에 공감 할 수 있을 것이다.

물론 도시가 확장됨에 따라 외곽의 나대지가 토지시장에 유입되기는 하나 도로, 전기, 상업 인프라등을 하루 아침에 외곽지역까지 건설 할 수는 없기때문에 도심의 토지는 상당히 안전한 투자처라고 할 수 있겠다.

■ 환율을 이용하라
외국인 투자자 입장에서 보았을때 얼마에 매입하여 얼마에 매도하였는지의 순수한 투자 수익 외에 본국에서 가져온 투자금에 대한 “환차손익”이 발생하게 된다. 이러한 개념으로 접근한다면 외국인의 부동산 투자에 있어서 가장 기본적인 변수가 바로 환율 이라고 할 수 있는데 어떻게 하면 환차를 포함하여 수익성을 극대화 할 수 있는지 알아보자.

“한국에서 돈을 가져 오려면 달러가 치솟고, 한국으로 보내야 할때는 환율이 안좋아진다.”고 불평하시는 분을 주변에서 종종 보게된다. 곰곰히 생각해 보면 이는 그저 운이 안 좋아서 그런 것이 아니라, 시장의 흐름을 읽지 못하고 시장에 후행하고 있기 때문에 발생하는 경우가 대부분이다. 지난 세계 금융 위기를 예를들어 보면, 캄보디아 부동산 경기가 조정되어 부동산을 저가에 매입 할 수 있는 적기 였으나, 이 시점에서 막상 투자금을 가져오려고 보면 환률이 너무 높아져서 이미 투자 메리트가 상실된 경우라 할 수 있다.

세계 경제의 기득세력이 화폐의 통화량 조절을 통해 주기별로 부를 축적하는 방법을 “화폐전쟁”에서는 “양털깍이”라는 표현을 들어 설명하고 있는데, 이런 세력이 있다는 “음모론”은 별도로 하고서라도 실제로 이러한 금융/부동산 원리가 작용하고 있다는 것은 부정 할 수 없는 사실이다. 위에서 언급한 바와 같이 2009년 전후의 세계 금융 위기 당시의 캄보디아 부동산 투자를 대입하여 보았을때 부동산 가격이 이미 하락 한 것을 보고 투자금을 송금하려면 환율이라는 시스템에서 제어를 하기 때문에 이 또한 쉽지않은 상황이 되는 것이 이러한 이치이다.

결론적으로 투자를 진행하기 위해서는 실제 투자에 앞서 투자금을 캄보디아내에 확보 해 놓고 투자적기를 기다려야 하며 시장에 약간 선행하여 매도하고, 이렇게 매도한 투자금은 시장의 거품이 꺼질 때 재투자를 하던지, 좋은 환율에 본국으로 송금하는 것이 투자수익을 극대화 하는 방법이다.

해외 투자에 있어서 “환율”은 기본적인 투자 변수이며 이는 시장흐름을 읽고 송금 / 투자 / 매도 / 재송금 의 사이클을 시장보다 선행 하였을때 수익률을 극대화 할 수 있다.