[김혁의 캄보디아 파헤치기] 캄보디아 부동산의 유통과 공실

기사입력 : 2025년 07월 23일

김혁의 캄보디아 파헤치기

최근 몇 년간 캄보디아 부동산 경기가 지속적으로 침체된 상태라, 비어 있는 주택이나 상가를 쉽게 찾아볼 수 있습니다. 이렇게 공실이 늘어날 수 있었던 배경과, 앞으로 이러한 공실들은 어떻게 될 것 인지 한번 생각해 볼까요?

공실의 발생과정을 이해하기 위해서는 먼저 캄보디아 부동산의 유통과정을 이해하는 것이 필요합니다. 어느 나라나 마찬가지이지만 캄보디아 부동산도 일반 소비재처럼 유통과정을 거쳐서 판매된다는 사실, 알고 계신 가요?

일반소비재들의 유통과정을 살펴보면, “생산 – 총판 – 도매 – 소매 – 소비자” 라는 과정을 거치게 됩니다. 최근 온라인 판매나 직거래 플랫폼들이 생기면서 이 유통과정을 줄여서 가격우위를 점하려는 시도는 계속되고 있지만, 아직도 대부분의 ‘유통’은 각 단계의 유통 참여자들에게 각기 다른 자본력과 영업망이 필요한 이유로 여러 단계의 유통 참여자를 필요로 하고 있습니다.

통상 우리는 부동산이 ‘유통되는 상품’ 이라는 생각을 하지 못하게 되는 이유는 모든 부동산이 ‘생산’이라는 과정을 거치는 것이 아니기 때문입니다. 주택이나 상가와 같이 건물을 지어 ‘생산’할 수 있는 부동산이 있고, 토지나 임야처럼 누군가 생산하여 공급하는 것이 아니라 원래 ‘존재’하고 있었던 부동산이 있습니다.
이 중에서 ‘생산’이 되는 ‘주택이나 상가’와 같은 부동산 들은 수요를 기반으로 생산을 하기 때문에, 생산이 시작되는 시점에서 위에서 말한 것 같은 구조로 ‘유통’이 시작됩니다. 정부나 도시개발 사업자가 토지매립, 도로 및 인프라 건설을 통해 개발 환경을 조성하면서 개발 부지를 주택(상가)개발 사업자들에게 매각하고, 이를 구입한 주택(상가) 개발 사업자들은 이 토지에 주택이나 상가를 계획하여 ‘분양’하기 시작합니다.
이렇게 주택이나 상가는 ‘생산’되는데, 일반 소비재와 부동산의 유통이 시장에 다르게 작용하는 것은 ‘생산에 필요한 시간’이 다르기 때문입니다. 보통의 상품의 경우 몇일, 혹은 몇 개월의 생산시간을 필요로 하지만, 주택이나 상가의 경우 생산에 대략 3년에서 5년이라는 시간이 필요하며, 아직 생산이 되지 않은 제품이 시장에 유통을 먼저 시작하는 아주 특수한 제품입니다.

부동산은 이렇게 3년에서 5년 후의 수요를 예측하여 생산을 시작하는 상품이다 보니, 상품이 생산-유통되는 과정에서 수요가 변하게 되는 경우가 많은데, 수요가 당초 예측보다 많아지는 경우 상품가격은 오르게 되며, 수요가 예측보다 줄어드는 경우 부동산 가격은 하락하게 되는 것입니다.

이러한 부동산 제품은 ‘사용’의 목적도 있지만, ‘투자’의 목적 또한 구매에 크게 작용하는 상품이다 보니, 가격이 하락하게 될 것이 예측되는 순간 위의 언급한 ‘유통 참여자’들은 추가적인 상품구입을 중단하고, 재고정리에 들어가게 되면서 유통체인은 더 이상 역할을 하지 못하게 되고, 다음 단계로 유통이 이루어 지지 못하면서 재고는 이미 구입한 유통참여자가 가지게 되는 구조 인 것이죠.

캄보디아 부동산은 특이하게도 ‘소비자’가 ‘도매-소매’의 역할을 함께하는 경우도 많이 있는데, 자본력이 있는 소비자가 직접 개발 사업자로부터 주택을 대량으로 구입하여 유통마진을 남기고 소비자들에게 재 판매하는 형태로 유통마진과 시세차익을 동시에 남기는 갭투자 방식이 일반화 되어있습니다.
이러한 투자 행태가 가능한 것은 캄보디아에 아직 다 주택 제한이 없고, 부동산 거래 시 발생되는 세금이 현저하게 낮기 때문입니다.
자금력과 정보력이 있는 소비자들은 직접 주택이나 상가를 개발 초기에 다량으로 구입하여 건물이 완공되어 입주하는 시점까지 이윤을 남기고 실 소비자 (사용목적의 소비자) 들에게 재판매를 시도하는데 이때 판매를 완료하지 못하면 이 주택(상가)이 바로 완공 후 ‘공실’로 남게 되는 것입니다.

인기 있는 ‘보레이’의 경우 한 명이 30채이상의 주택을 구입하는 경우도 있으며, 이러한 소비자의 경우 대부분 자금력이 뒷받침되는 경우가 많아서, 완공시까지 판매를 하지 못하여 ‘재고’를 보유하게 되더라도 경기가 회복되면 다시 판매가 가능할 것으로 보기 때문에 급매로 처분하지 않고 계속 보유하는 경우가 상당히 많습니다.

결국 우리가 캄보디아에서 보고 있는 ‘공실’은 대부분이 이러한 이유로 발생되며, 이는 실 소비자가 구매에 참여하는 시점까지 유지될 것으로 전망됩니다.
실소비자의 경우 본인의 소득수준으로 대출의 원리금 납부가 가능한지, 그리고 ‘해당 부동산의 가격상승이 이자 지출보다 높을 것인지, 이 두가지를 보고 구매 판단을 하기 때문에 ‘부동산의 가치상승분이 주택담보대출의 이자 지출보다 높아지는 구간’ 이 오면 공실은 빠르게 줄어 들 것으로 예상해 볼 수 있습니다.