[캄보디아 부동산] 임대차 계약서 작성시 주의사항(4)

기사입력 : 2014년 01월 08일

임대차 계약서 작성시 주의사항 (총 4편)
- 4편

원상복귀 조항에 대한 이해와 대처

임대차 계약서 작성시 주의해야할 사항들 중 마지막으로 “원상복귀 조항”에 대해 이야기 해 보도록 하겠다.

부동산을 임차하여 사용하면서 가장 걱정스러운 부분 중의 하나가 바로, 보증금 환급문제이다. 물론, 계약서에는 계약 완료 시 보증금을 임차인에게 돌려주도록 되어있지만 실제로는 보증금 중 일부 혹은 전체를 돌려받지 못하는 경우가 많기때문이다. 임대 보증금이란 임차인으로 부터 발생 할 수 있는 경제적 손실로부터 임대인을 보호하기 위하여, 계약시 임차인이 임대인에게 예치하는 금액이다. 월세의 미납, 건물/가구의 파손, 전기/수도등의 미납요금이 있는 상황에서 임차인이 계약을 파기 할 경우 임대인에게 경제적인 손실이 발생하기 때문이다. 이러한 보증금 관련 조항 중 가장 주관적으로 판단 되기 쉬운 부분이 바로 “건물/가구등의 파손”에 대한 부분이다. 건물의 구조변경, 인테리어, 노후 등 여러요소로 인해서 임대당시의 부동산의 상태와 임대 종료 후의 상태가 다를 수 밖에 없고, 이에 대한 객관적 평가가 불가능하기 때문에 대부분 보증금을 환급받지 못하는 사유가 여기에서 발생한다. 이러한 보증금 반환 분쟁을 예방하고, 임차인으로써 보증금을 안전하게 지키기 위해서는 “건물 관리, 인테리어, 보수, 철거”에 관련된 조항을 조금 더 세부적으로 확인, 설정하여야 한다. “계약 만료시 임차인이 해당 부동산을 처음처럼 원상복귀 한다”는 조항은 경우에 따라 상당히 위험하게 작용할 수 있기 때문이다. 특히, 상업시설로 이용하기위해 구조를 변경하거나 인테리어 시설이 들어가는 경우, 계약 만료시 집주인이 “예전과 같은 바닥 타일, 문, 벽 등으로 다시 원상복귀 하라”고 하면 방법이 없다. 이러한 불합리한 상황을 예방하기 위해서는 “임차인은 임대인의 동의하에 건물의 구조변경, 인테리어 시설 등을 진행 할 수 있다. 다만, 임대 종료시 임차인에 의하여 부착된 시설물은 종료 일주일내로 임차인이 철거한다.” 등의 완곡한 표현으로 수정하여야 하며, 대단위의 구조변경이나 인테리어가 필요한 경우는 별도의 동의서를 집주인으로 받아 놓는 것도 좋은 방법이 될 수 있다.

집주인이 인테리어나 구조변경에 동의를 하였다고 하더라도, 공사중에 발생하게 되는 문제는 전적으로 임차인에게 책임이 있으므로 섣불리 기둥을 제거하거나, 지붕을 뜯어내는 공사는 진행하지 말아야 하며 이로인해 건물전체에 대한 하자로 연결되면 보증금을 돌려받지 못하는 것은 물론이고, 추가적인 손해배상 소송으로 이어질 수 있음을 인지하여야 한다.

캄보디아 재경부 공인 감정평가사

인포맥스 부동산 대표 김 혁 017-69-8282 (informax.ceo@gmail.com)