[김혁의 헬로 캄보디아] 캄보디아 부동산 시장, 팬데믹 이후의 흐름과 미래 시나리오

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캄보디아의 부동산 및 건설 부문은 국가 경제의 네 가지 핵심 축 중 하나로, 의류 수출, 농업, 관광과 어깨를 나란히 하고 있습니다. 이 부문은 캄보디아 국내총생산(GDP)의 약 10%를 차지하며, 외국인 투자와 급격한 도시화 덕분에 상당한 성장을 이루어 왔습니다. 따라서 이 시장의 성장은 캄보디아 경제에 큰 영향을 미치며, 그 흐름을 이해하는 것은 캄보디아에서 사업, 투자에 필수적으로 필요한 활동이라 할 수 있습니다.

코로나 펜데믹 이후 캄보디아 부동산 시장은 어떻게 형성되어 왔으며, 향후 어떤 방향으로 흘러가게 될지 공부해보도록 하겠습니다.

팬데믹 이후 캄보디아 부동산 시장 동향 (2020-2025)

시장 회복과 가격 변동
캄보디아의 주거용 부동산은 2023년에 연간 2.95% 하락했지만, 2024년에는 0.45%의 소폭 상승세를 보였습니다. 그러나 인플레이션을 고려한 실질 가격은 2024년에도 2.52% 하락한 것이라 볼 수 있습니다.

이러한 수치는 시장이 명목상으로는 회복세를 보이지만, 인플레이션이 이를 앞지르고 있어 실질 가격은 여전히 하락하고 있음을 시사합니다. 최근 보이고 있는 이러한 부동산 상승세가 실질적인 성장의 전조인지, 여전히 경색된 부동산의 결과인지 눈여겨 볼 필요가 있습니다.

주요 부동산 유형별 가격 변화

콘도미니엄: 프놈펜 콘도 판매 가격은 팬데믹 이후 상당한 하락을 겪었습니다. 2020년 6.2%, 2021년 8.1%, 2022년 5%, 2024년 2.2% 하락했으며, 2023년에 단기적인 회복이 있었지만, 평균 가격은 2,650sqm/$ 로 떨어졌습니다.

최근 프놈펜의 중저가 콘도미니엄은 지속적인 성장(연간 6-8% 상승 예상)을 보이고 있습니다. 2025년 기준 프놈펜의 엔트리 레벨 콘도는 평방미터당 1,500~2,200달러로 매력적인 가격을 형성하고 있으며, 고가 콘도는 1,900~3,500달러를 형성하고 있는 상황입니다.

토지: 토지가격은 지역별로 상당한 가격변화를 보였으며, 현재 프놈펜 지역의 평균 토지 가격은 평방미터당 40~8,500달러로 형성되고 있습니다.

팬데믹 경기 침체기 동안 저가 주택시장이 활성화 된것은 시장의 요구와 지속적인 정부 지원이 있었기에 가능한 일이었습니다. 이는 현지 중산층의 중저가 주택에 대한 근본적인 수요가 장기적으로 존재하며, 변동성이 큰 외국인 투기에 대한 의존도를 줄이는 효과를 가져왔습니다.

팬데믹 초기 외국인 투자, 특히 중국 자본은 크게 감소하여 이러한 수요를 충족시키던 부동산 부문에 큰 영향을 미쳤습니다. 그러나 현지인 수요가 대부분인 중/저가 부동산 시장이 활성화 되면서 외국 자본에만 의존하기보다는 국내 구매력의 의존도가 증가하여, 외부 요인인에 대한 시장 취약성을 줄일 수 있다는 긍정적인 신호라 할 수 있습니다.

 

공급 및 수요 역학

콘도미니엄, 오피스, 서비스드 아파트 공급 현황 및 예측
콘도미니엄: 프놈펜의 콘도 공급은 2019년 약 20,000채에서 2024년 말까지 약 60,000채로 급증하여 연간 약 20%의 성장률을 기록했습니다. 2025년 현재 일부 부문에서는 공급이 수요를 초과하여 가격 조정이 발생하고 있습니다. 2026년 말까지 20,000채가 추가로 완공되어 2027년 초에는 총 85,000채에 달할 것으로 예상됩니다.

오피스: 2025년 초 기준 프놈펜의 누적 오피스 공급량은 1,015,380평방미터(NLA)였습니다. 공급 증가율은 2024년에 5.5%로 둔화되어 지난 10년 중 가장 낮은 수치를 기록했습니다. 시장은 2025년에 안정될 것으로 예상되지만, 총 공급량은 2028년까지 1,557,098평방미터(NLA)로 증가할 것으로 예상되며(2025년 대비 53% 증가), 2025년에만 158,406평방미터(NLA)가 추가될 것으로 보입니다. 프놈펜의 모든 상업 부문에서 전반적인 공급 과잉 상황이 관찰되고 있습니다.

서비스 아파트: 2024년 말 기준 총 공급량은 8,400채로 전년 대비 2% 증가했습니다. 공급량은 2027년까지 10,259채로 증가(22% 성장)할 것으로 예상되며, 주로 다운펜 지역에 집중되고 있습니다.

리테일: 2020년 1분기에는 COVID-19에 대한 우려와 정부 제한으로 인해 유동 인구가 급감하면서 리테일 공간의 임대료가 최대 10.5%까지 하락하였습니다.

콘도 공급의 대규모 증가(2019년 20,000채에서 2024년 60,000채로, 연간 20% 성장)는 판매 감소와 “활동 둔화”와 맞물려 전형적인 공급 과잉 위기를 나타냅니다. 예상되는 시장 안정화에도 불구하고, 2026년 말까지 20,000채의 신규 유닛이 지속적으로 유입될 것으로 보여, 흡수 속도가 핵심 과제로 남아 가격 상승을 제한하고 임대 수익률을 경쟁적으로 유지할 가능성이 있습니다. 이는 20%의 연간 공급 증가율이 수요 둔화와 가격 조정이 발생하는 시장에서 심각한 불균형을 의미합니다. 임대 수익률이 매력적임에도 불구하고, 엄청난 양의 신규 유닛 공급은 시장이 구매자/세입자에게 유리하게 유지될 것임을 시사합니다. 이는 기존 및 미래 재고가 효과적으로 흡수될 때까지 시간이 필요하다고 할 수 있습니다.

 

모기지 시장

모기지 시장: 캄보디아의 총 미상환 모기지(자가 거주 주택만 해당)는 2024년에 67.7억 달러를 기록하며 전년 대비 5% 감소했는데, 이는 16년 만에 처음으로 연간 감소를 기록한 것입니다. 이는 펜데믹 직후 급격하게 늘어나기 시작한 미상환 모기지를 우려하여, 은행에서 대출 조건을 강화하는 등의 적극적인 대책마련에 나선 것으로 해석 할 수 있습니다.

모기지 대출의 급격한 둔화는 캄보디아 부동산 부문 내 금융 조건이 크게 경색되고 있음을 나타냅니다. 이는 정부의 부채 구조조정 프로그램과 같은 개입이 시장 안정화를 목표로 하고 있지만, 근본적인 신용 회복에 시간이 필요하다는 이야기 입니다.

특히 자금 조달에 의존하는 개발업체에게는 어려움이 가중될 수 있으며, 부실 대출(NPL) 증가로 이어질 가능성도 있습니다. 모기지 감소와 신용 둔화는 구매자 활동 및 개발업체의 투자 역량 감소를 직접적이고 강력하게 나타내는 지표입니다. 이는 신규 프로젝트에 자금을 조달할 수 있는 능력이 심각하게 제약될 수 있음을 의미하며, 이러한 현상은 글로벌 금리에 따라 큰 영향을 받을 것으로 예상됩니다.

 

국내 환경 변화 요인 및 영향

GDP 성장률 및 건설 산업 전망:
GDP: 캄보디아 경제는 팬데믹으로 인해 2020년에 3.6% 위축되었지만, 이후 회복되어 2021년 3.1%, 2022년 5.1%, 2023년 5.0% 성장했습니다. 세계은행은 2025년 5.3%성장을, 아시아개발은행(ADB)은 6.1% 성장을 예상하고 있습니다다.

건설 산업: 건설 산업은 GDP의 약10%를 차지하는 핵심 경제 기둥입니다. 신규 승인 프로젝트등을 바탕으로 2024년에는 5.8% 성장했으며며, 2025년부터 2028년까지는 운송, 재생 에너지, 물류 및 주거 부문 투자에 힘입어 연평균 7%의 강력한 성장이 예상됩니다.

캄보디아의 강력한 GDP 성장 전망(2025년 5.3-6.1%)은 부동산 회복을 강력하게 시사하고 있습니다. 그러나 건설 부문의 성장은 여전히 유기적인 주택 수요보다는 대규모 인프라 프로젝트와 신용에 의해 크게 좌우되는 모습입니다. 이는 전반적인 경제 환경이 긍정적임에도 불구하고, 부동산 시장의 건전성이 여전히 정부 주도 및 외국인에의한 메가 프로젝트에 크게 의존하고 있음을 시사하고 있습니다. 높은 GDP 성장은 일반적으로 부동산에 긍정적이지만, 정부주도의 인프라 건설보다는, 민간주도 건설 성장의 비중이 높아져야 부동산 시장을 직접적으로 견인 할 수 있습니다.

주요 인프라 프로젝트 현황:
운송 및 물류 시스템 마스터 플랜 2023-2033: 이 야심찬 계획은 174개 프로젝트에 걸쳐 총 207.3조 크메르 리엘(500억 달러)의 투자를 포함합니다.

프놈펜-시엠립-뽀이펫 고속도로: 16.8조 크메르 리엘(40억 달러) 규모의 이 고속도로 프로젝트는 2029년까지 완공될 예정입니다.

프놈펜-바벳 고속도로: 5.9조 크메르 리엘(14억 달러) 규모, 2023년 6월에 착공되었으며 2027년 말까지 완공될 예정입니다. 베트남으로의 접근성이 개선 될 것으로 기대하고 있습니다.

푸난 테초 운하: 프놈펜 메콩강과 캄폿/켑 해안을 직접 연결하는 운하 건설 프로젝트로 중국의 원조로 개발에 착수 하였습니다.
고속도로와 신공항을 포함한 광범위한 인프라 개발 계획은 캄보디아의 도시 경관과 연결성을 근본적으로 재편할 것으로 기대되고 있습니다다. 이는 새로운 개발 구역을 개방하고 전통적인 도심을 넘어선 수요 패턴의 변화를 가져올 것입니다.

이러한 프로젝트의 규모와 장기적인 특성은 그 완전한 영향이 수년에 걸쳐 나타날 것임을 의미하며, 이는 투자자들에게 신규 인프라 시설 인근 토지 및 부동산 가치 상승을 장기적으로 기대대할 수 있음을 시사합니다. 또한 시간이 지남에 따라 도심의 확장과 도시화가 가속 될 것을 의미합니다.

 

정부 정책 및 규제

외국인 투자 유치 정책 및 소유권 제한: 캄보디아는 특별경제구역(SEZ) 이나 QIP등을 통해 적극적인 외국인 투자 유치에 공을 들이고 있습니다. 또한 외국인에게 콘도미니엄 또는 아파트를 소유할 수 있도록 허가하지만, 직접적인 토지 소유는 제한함으로써 현지인이 필요로 하는 주택(보레이)이 외국자본에 의해 과열 되지 않도록 신경쓰고 있습니다.

중저가 주택 정책 및 세금 혜택: 캄보디아 정부는 저가 주택 공급에 큰 관심을 가지고 있으며, 2030년까지 80만 채의 저가 주택 건설을 목표로 하고있습니다. 경제재정부(MEF)는 2025년 초 저가 주택을 장려하기 위한 기술 실무 그룹을 설립하여 세금 면제 및 감면등 재정적 영향을 평가하고, 승인 절차 또한 신속하게 처리하고 있습니다. 2025년에는 등록된 주거 개발업체로부터 21만 달러 이하의 부동산을 구매하는 최초 주택 구매자를 위한 인지세 면제를 포함한 세금 인센티브가 확정 된 바 있습니다. 정부의 적극적인 저가 주택 지원 정책과 최초 주택 구매자를 위한 세금 인센티브는 현지 중산층 및 저소득층의 주택 소유격차 해소에 큰 도움을 줄 것으로 기대하고 있습니다. 이 정책은 시장을 지속 가능한 국내 수요로 전환시켜 투기적인 외국인 투자에 대한 의존도를 줄이고 실제 현지 수요를 충족함으로써 장기적인 안정성 촉진을 목표로 추진되고 있습니다.

양도세 유예: 양도세 시행은 2025년 말까지 다시 연기되었으며, 이는 시장이 추가적인 세금 부담 없이 거래를 촉진할 수 있도록 시간을 벌어주는 역할을 합니다. 이는 시장이 아직 완전한 자립 단계에 도달하지 못했으며, 여전히 정부의 지원이 필요하다는 의미로 해석 할 수 있습니다 .

국제 환경 변화 요인 및 시나리오

외국인 직접 투자 (FDI) 동향
캄보디아는 2024년에 69억 달러의 FDI를 유치하여 전년 대비 20% 증가한 사상 최고치를 기록했습니다. 중국은 2024년 전체 FDI의 49.8%를 차지하는 가장 큰 투자원이며, 제조, 인프라 건설, 부동산, 농업 등 다양한 분야에 걸쳐 있습니다. 2025년 초에도 중국은 전체 외국인 투자 자본의 거의 80%를 차지하며 시장을 지배하고 있으며, 주로 특별경제구역(SEZ)과 고급 주택 개발에 집중하고 있습니다. 아세안(ASEAN) 투자자들도 캄보디아의 잠재력을 인식하고 있으며, 캄보디아는 2025년 상위 지역 부동산 투자 목적지 중 하나로 꼽히고 있습니다.

FDI의 지속적인 유입, 특히 중국의 지배적인 역할은 캄보디아 부동산 시장의 주요 동력입니다. 그러나 중국 투자에 대한 높은 의존도는 중국 경제의 둔화나 정책 변화에 대한 시장의 취약성을 증가를 의미하며, 캄보디아 부동산 시장에 중국 경제 상황이 미치는 영향이 크다는 것을 의미합니다. 따라서 캄보디아는 한국, 일본 및 다른 ASEAN 국가들의 투자 유치에 더욱 적극적으로 대처하여 중국 의존도를 줄이고 보다 균형잡힌 성장을 도모해야 할 것 입니다.

미국 금리 인상 및 동남아시아 부동산 시장 영향
글로벌 금리 인상은 캄보디아를 포함한 동남아시아 부동산 시장에 영향을 미칠 수 밖에 없습니다. 특히 미국달러를 사용하는 캄보디아의 달러화 경제에 직접적인 영향을 미쳐 차입 비용을 증가시켜 부동산 시장 회복을 저해하고 부실 대출 증가로 이어질 수 있는 부정적요소로 작용합니다. 그러나 2025년에 모기지 금리가 하락 하게 되면서, 현지 구매력에 긍정적인 영향을 미쳐 시장 활성화에 기대감이 늘어나고 있습니다다. 캄보디아 부동산 경제를 예측하기 위해서는 미국의 달러 금리의 움직임을 예민하게 관찰하고 대응할 필요가 있습니다.

 

미래 시나리오 예측

캄보디아 부동산 시장은 팬데믹 이후 복합적인 회복 궤도를 보이고 있으며, 다양한 국내외 요인에 따라 여러 시나리오로 발전할 수 있습니다. 다음은 데이터 기반 분석을 통해 도출된 주요 시나리오입니다.

시나리오 1: 점진적 회복 및 현지화
전제
- 캄보디아의 견고한 GDP 성장률과 건설 산업의 지속적인 확장 유지
- 정부의 저가 주택 정책 및 세금 인센티브가 국내 수요를 성공적으로 자극
- 관광 부문은 꾸준히 회복되어 호텔 및 서비스 아파트 시장의 안정적인 수요를 유지
- 중국 투자 의존도를 줄이기 위한 다각화 노력이 점진적으로 성과를 보임

예측
- 시장 안정화: 프놈펜의 콘도 시장은 2025-2028년 동안 신규 프로젝트 출시가 둔화되어 안정화 단계에 들어서며, 기존 재고가 흡수될 시간을 벌게 됨. 공급 과잉의 압력은 완화되지만, 대규모 신규 공급(2026년 말까지 20,000채 추가)으로 인한 급격한 가격 상승은 기대하기 어려움
- 중/저가 주택 부문 성장: 현지 중산층의 구매력 증가와 정부 지원에 힘입어 중/저가 주택 부문이 지속 가능한 성장. 보레이(gated communities) 및 교외 지역의 주택 수요가 꾸준히 증가
- 임대 시장의 중요성 증대: 높은 임대 수익률(콘도 6.5-8%)과 점진적인 공실률 감소는 임대 시장이 투자자들에게 매력적인 소득원을 제공하며, 시장 안정화에 기여
- 인프라 주도 성장: 주요 고속도로 및 공항 건설 프로젝트는 새로운 개발 지역을 형성하고 장기적인 가치 상승을 촉진

의미: 이 시나리오는 캄보디아 부동산 시장이 외부 투기적 자본에 대한 의존도를 줄이고, 보다 건강하고 지속 가능한 국내 수요 기반으로 전환하는 긍정적인 방향을 제시합니다. 이는 시장의 탄력성을 높이고 장기적인 안정성을 확보하는 데 기여할 것입니다.

시나리오 2: 외부 충격에 의한 변동성 증대
전제
- 중국 경제의 심각한 둔화와 부동산 위기가 캄보디아에 대한 중국 투자가 둔화
- 글로벌 금리 인상 기조가 지속되거나 심화되어 캄보디아의 차입 비용이 증가하고 신용 경색이 심화
- 지정학적 긴장(예: 미국-중국 무역 전쟁, 남중국해 분쟁)이 고조되어 외국인 투자 심리가 위축되고 관광객 유입이 감소

예측:
- 고가 및 상업 부문의 침체 심화: 중국 자본에 크게 의존하는 고급 콘도, 상업 오피스, 리테일 부문은 투자 감소와 수요 위축으로 인해 가격 하락 및 공실률 증가
- 시아누크빌과 같은 특정 지역에서는 미완성 프로젝트 문제가 더욱 심화
- 금융 시스템 스트레스: 모기지 대출 및 건설 부문 신용의 추가적인 위축은 개발업체의 자금 조달 어려움을 가중시키고, 부실 대출(NPL) 증가 위험을 높여 금융 시스템에 부담증가
- 시장 양극화 심화: 중/저가 주택 부문은 정부 지원과 현지 수요로 인해 상대적으로 안정적일 수 있지만, 전체 시장의 불확실성 증가는 투자 심리를 위축

의미: 이 시나리오는 캄보디아 부동산 시장이 여전히 외부 요인에 취약하며, 특정 부문, 특히 외국인 투자에 크게 의존하는 부문에서 상당한 위험에 직면하는 시나리오 입니다. 이는 정부와 개발업체가 위험 관리를 강화하고 시장 다각화에 더욱 집중해야 할 필요성이 강조되어야 할 것 입니다.

시나리오 3: 정부 개입 및 구조 개혁 가속화
전제
- 캄보디아 정부가 시장 안정화를 위해 보다 적극적이고 포괄적인 정책을 시행
- 여기에는 저가 주택 공급을 위한 추가적인 인센티브, 외국인 투자 유치를 위한 규제 완화(예: 토지 소유권 제한 완화 논의), 부동산 시장의 투명성 및 법적 확실성 강화, 그리고 금융 부문 건전성 강화를 위한 추가 조치 등이 포함

예측
- 시장 신뢰 회복: 정부의 강력한 개입과 개혁은 국내외 투자자들의 신뢰를 회복하고 시장에 대한 인식을 개선
- 균형 잡힌 시장 성장: 저가 주택 공급 확대와 함께 고가 부문의 재고 흡수를 위한 노력이 병행되어 시장의 공급-수요 불균형이 점진적으로 해소
- 투자 다각화: 규제 개선과 투명성 증가는 중국 외 다른 국가(예: 서방, 일본)로부터의 투자를 유치하여 투자 기반을 다각화하고 시장의 외부 충격에 대한 탄력성 향상상
- 지속 가능한 개발: 환경 및 사회적 영향을 고려한 개발 정책이 강화되어 장기적인 시장 건전성을 확보

의미: 이 시나리오는 캄보디아 부동산 시장이 현재의 과제를 극복하고 보다 성숙하고 지속 가능한 성장 궤도로 진입할 수 있는 가장 이상적인 경로를 입니다다. 그러나 이를 위해서는 정부의 강력한 의지와 효과적인 정책 실행이 필수적입니다.

 

결론 및 제언

캄보디아 부동산 시장은 팬데믹 이후 회복 조짐을 보이고 있으나, 그 궤적은 복합적이며 부문별, 지역별로 상이한 양상을 나타내고 있습니다. 프놈펜의 고급 콘도 및 해안 지역의 빌라 등 특정 부문에서는 긍정적인 가격 상승과 임대 수익률을 보이며 회복세를 주도하고 있지만, 전국적인 실질 가격 지수는 여전히 하락세를 보여 인플레이션 압력과 광범위한 시장의 더딘 회복을 보이고 있습니다. 콘도 시장의 대규모 공급 과잉은 여전히 주요 과제이지만, 임대 공실률 감소와 매력적인 임대 수익률은 시장이 재고를 점진적으로 흡수하고 있음을 나타냅니다.

국제적으로는 중국의 막대한 FDI가 시장의 핵심 동력이지만, 중국 경제 둔화와 과거 시아누크빌 사례에서 보듯 중국 투자 의존도가 높은 부문의 취약성은 여전히 큰 위험으로 남아있습니다. 캄보디아내 대규모 인프라 개발을 통한 장기적인 성장 발판이 마련되고 있지만, 달러 금리 변화 및 지정학적 긴장이 캄보디아 부동산의 외부 요인으로 큰 영향을 미칠 수 있음을 인지 하여야 합니다.

캄보디아 부동산 시장은 현재 전환점에 서 있으며, 과거의 투기적 성장 모델에서 벗어나 보다 지속 가능하고 내구력 있는 시장으로 진화할 기회를 맞이하고 있습니다. 신중한 분석과 전략적 접근을 통해 투자자들이 역동의 캄보디아에서 좋은 투자결실을 맺기를 희망하며 글을 마칩니다.

* 글쓴이 / 김혁 (아룬 캄보디아, 인포맥스 대표)
* 유투브 : 헬로 캄보디아
이메일: informax.ceo@gmail.com

* 글쓴이 김 혁 대표는 2007년부터 캄보디아에서 부동산, 호텔 개발 및 운영 사업을 하고있습니다.

* 인포맥스 부동산
- 한국 : 010 – 8600 – 4448 (김영식 지사장)
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