[김혁의 헬로 캄보디아] 부동산 성공투자 원칙 ①

기사입력 : 2026년 01월 02일

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■ 자나 깨나 ‘환금성’
수익성 / 안정성 / 환금성 이 세가지를 자산 3분법이라 하여 부동산 투자를 포함한 모든 투자시 고려 하여야 할 가장 대표적인 3가지로 보고 있다. 부동산 투자는 주식이나 채권에 비해 상대적으로 환매가 어렵고 복잡한 과정이 수반되어. 환금성이 떨어지는 투자상품으로 볼 수 있다. 특히나 해외 부동산 투자, 그 중 에서도 동남 아시아와 같은 저개발 국가는 토지 매매 제도가 정비되어 있지 않아 더욱이 환금성에 무게를 두어 투자처를 결정하여야 하는데, 금번 호에서는 환금성이 좋은 부동산을 판별하는 방법에 대해 함께 알아보도록 하겠다.

예전 칼럼에서 ‘호가 와 매매가’에 대한 이야기를 한 적이 있는데 ‘환금성’은 본인이 매도하고자 하였을 때 그 가격이 얼마나 ‘매매가’에 근접하였는가를 이야기 하는 것이라 생각하면 된다. 환금성이 좋은 부동산은 단순히 성공투자의 확률을 높이는 것이 아니라 투자금 회수시 (매도시) 실질적인 수익률과 직결되며, 환금성이 좋지 않은 부동산은 아무리 그 지역 호가가 올라 있어도 막상 팔고자 하면 매수세가 약해 상당히 할인하지 않으면 매매가 이루어 지지 않기 때문이다.
‘환금성’이 좋은 부동산을 찾는 방법은 다음과 같이 정리해 볼 수 있다.

1. 거래량이 많은 지역의 부동산 (거래량이 많은 지역은 호재/악재에 휘둘리지 않고 꾸준한 매수세가 존재한다.)
2. 상업/주거 공존 지역 (공업/농업과 같은 ‘생산’을 기반으로 한 부동산은 부차적 부동산으로 볼 수 있으나, ‘먹고 쓰는 것’은 필수적인 인간 활동으로 언제나 수요가 있다.)
3. 외국 자본이 많이 유입되는 지역 (캄보디아 자본과 외국 자본이 밸런스를 유지하며 꾸준한 매수세력이 존재한다.)

위의 조건을 프놈펜에 대입시켜 보면 해당지역은 벙켕콩1 / 나가호텔 및 강변 /카나디아 뱅크, 바타낙 타워 인근 지역 / 뚤꼭지역 / 츠로이창봐 지역으로 압축되며 이 지역은단위 면적당 가격이 만만치않은 지역임에도 불구하고 매년 상당한 지가상승을 이루고 있는 지역임으로 이 지역의 부동산을 저가매입 하는 것이 가장 안전하고 확실한 투자로 볼 수 있다.

■ 가장쉬우나 가장 어려운 ‘장기투자’
카지노에서 돈을 따기 어려운 이유를 생각해 보자. 기본적으로 모든 게임이 카지노측에 높은 승률이 배당되어져 있고, 개인은 확률적으로 카지노를 상대로 게임에서 이길 확률이 적다. 그런데 정말로 확률 때문에 돈을 잃는 것일까. 확률적으로만 계산해 본다면 카지노와 플레이어의 승률차이는 크지않으나 대부분 심리적인 요인들 때문에 대부분의 사람들이 돈을 잃는다고 한다. 즉, 돈을 땄을때는 더 따고 싶어서 게임을 계속하고 돈을 모두 잃어야만 포기하고 일어나는 심리 구조 때문에 돈을 따는 사람이 없다는 얘기이다.

이러한 심리적인 요소는 ‘부동산 투자’에도 그대로 적용된다. 지금의 부동산 가격이 상투가 아닐까 하는 ‘불안감’, 토지를 사고 2년안에 되팔겠다는 ‘조급함’, 일정기간에 세배 네배 시세차익을 기대하는 ‘과한 욕심’ 등등이 결국 부동산 투자 실패를 부르는 심리적인 요인이다. 워렌 버핏은 “성공투자는 생각보다 간단하다. 쌀때 사서 비쌀때 파는 것이며, 이를 가능하게 하는 것은 장기투자이다.”라고 말했다.

경제나 부동산의 큰 흐름을 읽고 과감하게 장기투자하는 것이 사실 가장 안전한 투자라는 이야기이다. 앞서 여러호의 칼럼을 통해 살펴 보았듯이 모든 경제 지표가 캄보디아의 부동산 상승을 예견하고 있다. 즉, 정상적인 부동산 거래를 통해 시장가로 부동산을 구입한다는 전제하에, 10년 후의 부동산 가치는 중간 중간 조정구간을 거치더라도 지금의 가치보다 상당히 올라 있을 것이라는 이야기이다.

캄보디아 부동산 거품이 최고치에 이르렀던 2008년의 경우 BKK1 지역의 토지를 2,600 $/sqm에 구입한 투자자가 있다고 가정 했을때, 세계금융 위기동안 조정을 겪었음에도 현재는 3,300$/sqm의 시세로 판매가 가능하며 3, 4년 더 보유 할 수 있다면 적지 않은 시세차익을 기대 할 수 있다. 이 처럼 극단적으로 상투에 매입한 경우라 할 지라도 장기보유는 성공적인 투자로 이어질 확률이 커지며 이러한 투자는 위에서 언급한 것처럼 ‘심리적인 패배요인’을 제거해야만 가능 한 것이다. 무리한 대출을 받아서 큰 토지를 구입한 경우나 2, 3년 안에 투자금을 반드시 회수에야하는 경우 등은 이런 ‘심리적 패배요인’을 배제하기 힘든 것이 사실이다. 장기투자…. 가장 쉬우면서 가장 어려운 투자방법이 아닐 수 없다.

■ 전문가를 내편으로 만들어라.
캄보디아 부동산 투자로 손해를 보았다는 경우를 보면 애초에 문제가 있는 부동산을 구입하거나 시세보다 비싼 가격으로 구입한 경우가 대부분이다. 소유권에 문제가 없는 토지를 시세대로 구입하여 손해를 보았다는 경우는 드물며 특히나 요즘과 같은 상승장에서는 더욱이 이러한 확률은 적다.

적은 투자금으로 투자를 할 수 있다는 기대를 가지고 처음 캄보디아에 투자를 하러 오다보니 적잖이 비싼 캄보디아 부동산 가격에 놀라고, 처음 생각한 투자금액에 욕심을 맞추려다 보니 너무 외진곳이나 문제있는 토지로 눈이 가는 것이 일반적으로 “실패하는 부동산 투자”의 전형적인 심리라 할 수 있다.

좋은땅을 싸게 사려는 심리는 투자자로써 당연히 갖게 되는 합당한 생각이지만 제한된 정보를 가지고 무리하게 혼자서 진행하려다가 결국은 악수를 두는 경우가 비일비재하다. 사실 그 간 많은 사례들로 캄보디아의 부동산 중개/컨설팅이 신뢰를 잃었던 것이 사실이긴 하나, 이제는 많은 정보들이 오픈되어 있으며 전문적인 안목으로 투자자 입장에서 함께 고민 해 줄 수있는 에이전트들도 많아졌다. 즉, 어떤 부동산을 구입할 것인가를 혼자 고민 할 것이 아니라 어떤 전문가와 함께 할 것인지를 고민해도 좋은 시기가 되었으며, 여러 에이전트를 만나보면서 정보력, 신뢰성, 전문성등을 충분히 비교평가 해 볼수 있는 상황이 된 것이다.

■ 좋은 투자 파트너 (에이전트)를 찾는 방법
1. 다양한 지역의 정보를 두루 가지고 있는지 확인 할 것 : 특정지역의 매물 정보만 가지고 있다거나 특정 토지주의 물건만 취급하는 경우는 편협된 판단을 할 수 있기때문에 다양한 지역의 정보를 가지고 있는지 확인하는 것이 중요하다.
2. 회사의 업력과 주 사업분야를 확인 할 것 : 오랜기간 캄보디아에서 부동산 중개/컨설팅을 해 온 에이전트는 이미 그 평판이 형성되어 있어 기본적인 평가가 가능하며 부동산이 주 사업 분야인지 아닌지 확인하는 것도 좋은 기준이 될 수 있다.
3. 사실에 근거한 정보를 제공하는지 확인 할 것 : 시장에 떠도는 이야기를 아무 검증없이 그대로 전달하는지, 사실 관계를 확인하는 지 가늠 해 볼 것.

■ 수익형 부동산을 주목하라.
앞서 언급했던 성공투자 원칙 중 ‘장기투자가 성공적인 투자확률을 높인다’ 라는 관점에서 볼 때, ‘장기투자’를 가능하게 해 주는 가장 확실한 방법은 ‘수익형 부동산’에 대한 투자이다. 장기투자가 현실적으로 어려운 이유는 투자금액에 대한 ‘기회비용 상실’이 발생하기 때문인데, 수익이 발생하지 않는 부동산의 경우오로지 매각시에 발생하는 ‘시세차익’에만 의존한 수익구조 때문이다.

원론적인 부동산 공학에서는 현재 부동산의 가치는 현금 발생 흐름을 기대 수익률로 나누는 함수식을 사용하는데 이는 결국 부동산의 가치라는 것이 임대비에 기반하여 형성된다는 것을 알 수 있다. 결국 아무리 큰 부동산을 가지고 있다 하더라도 임대 수익이 평생 발생하지 않으면 그 가치는 0에 가까워 진다는 결론이고 임대수익률이 높은 부동산은 결국 수익률이 가격에 반영되어 가치상승을 이루어 내게 되는 것이다.

이러한 원론적인 이유를 떠나서라도 언제, 얼마에 팔리게 될지 모르는 부동산을 장기간 동안 보유할 수 있다는 것 자체가 심리적으로 어려운 이야기 이며, 이에 임대 수익이 발생되는 아파트(콘도)를 구입하거나, 토지를 구매하더라도 토지 자체로 임대가 가능하거나 간단한 시설 시공 후 임대가 가능한 토지를 구입하는 것이 좋다.
최근 프놈펜 중심부와 외곽을 중심으로 축구, 배구, 베드민턴 등을 즐길 수 있는 스포츠 클럽 사업이 많이 생겨나고 있는데, 이는 빈 토지에 최소의 자금을 투입하여 임대 수익을 발생시키는 방법으로 적합하기 때문이다. 또는 가건물로 창고나 쇼룸을 지어서 임대하는 방법도 있으며 이렇게 빈 토지를 수익형으로 바꾸는 것은 임대수익 발생 뿐 아니라 공한지세에 대한 부담을 덜 수 있어 이러한 방법이 지속적으로 개발되고 있는 추세이다.

콘도미니움 투자의 경우 외국인으로써 안전한 소유권을 확보함과 동시에 적지않은 임대수익, 시세차익을 기대 할 수 있으므로 최근 다국적의 투자자들이 콘도를 개발하고 또 구매하여 투자가 활성화 되고 있다.

이렇듯 ‘일정 소득이 발생되는 부동산’은 자산 (부동산) 포트폴리오 구성시 반드시 확보하여야 할 투자처이며, 수익형 부동산을 통한 장기보유 후 시세차익 확보가 가장 안전한 투자 방법 중 하나라고 할 수 있다.