[부동산 정보나누기] 주택가격 상승과 인플레이션

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주택가격의 상승과 하락을 결정하는 요소는 크게 수요/공급과 인플레이션/디플레이션이다. 이 중 수요와 공급은 주택가격의 단기적인 등락에 주로 영향을 미치게 되고 인플레이션 / 디플레이션은 주택가격의 장기적인 등락을 주도하는 요인이 된다.

모든 재화와 용역은 수요/공급의 원칙에 따라 가격이 결정되며 주택이라는 상품도 결국 수요/공급에 영향을 받아 사려는 사람이 많아지면 가격이 오르고, 공급이 많아지면 가격이 하락하게 되며, 주택은 공책이나 라면처럼 시장 수요에 맞춰 재빠르게 생산량을 조절 할 수 있는 품목이 아니기 때문에 필연적으로 상승, 하락을 계속하게 된다. 이는 일전에 ‘거미집 이론’ 편에서 언급한 바와 같이 주택 개발은 적어도 2-3년의 생산기간을 필요로 하기 때문에 시장의 수요와 공급에 맞춰 기민하게 생산량을 조절 할 수 없고, 공급이 부족하면 새로운 주택을 건설하고 주택 생산이 수요를 넘어가는 시점에서는 주택 공급을 줄여가게 되기때문에 지속적으로 상승구간과 하락구간을 반복하게 된다.

그렇다면 인플레이션이 왜 주택가격의 장기 사이클에 영향을 미치게 되는지 생각해 보자. 인플레이션이란 기본적이로 ‘물가의 상승’을 의미하지만 반대로 ‘화폐가치의 하락’이기도 하다. 결국 화폐의 발행이라는 기본전제가 ‘화폐 가치 하락’, 즉 ‘인플레이션’을 만들어 내는데 물가가 오르면 건축자재 및 인건비가 따라 오르기 마련임으로 주택을 개발하는 원가가 더 많이 들어가게 되며, 이에 따라 새로운 주택의 가격은 이전에 지어진 주택보다 비싸게 분양되고 이러한 분양가격의 인상은 기존 주택의 가격상승을 이끌어 낸다.

부동산 감정평가에서 토지를 제외한 건축물의 감정가격을 산정 할 때 사용하는 ‘재조달원가’라는 용어는 ‘해당 건물을 지금시점에서 다시 짓는다면 원가가 얼마나 들겠는가’를 의미하는 것이다. 10년된 건물의 경우 10년전에 건물을 지을때 들어간 원가가 아니고, 지금 이 건물을 다시 지을 경우 얼마의 원가가 들어가는지를 계산하고 그 가격에서 감가상각분을 차감하여 현재의 가치를 산정하게 되는 것이고 감가상각분 보다는 재조달원가의 상승이 큰 경우가 대부분임으로 건물이 오래 되어도 가격이 상승하게 되는 결과를 갖게된다.

결론적으로 부동산, 특히 주택의 경우 인플레이션이 가격의 상승/하락을 주도하게 되며 이는 수요/공급에 따라 바뀌는 몇년단위의 사이클이 아닌 수십년에 이르는 장기적인 사이클을 만들어 낸다. 일본의 디플레이션이 장기적인 부동산 침채로 이어진 것이 대표적인 예로 볼 수 있다.